2026년 8월 3일 정부가 부동산 세제개편안을 발표했습니다. 방향은 두 단어로 요약됩니다 — 초고가 주택의 보유세는 올리고, 혜택은 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮긴다. 아직 국회에 제출·심의될 개정안이므로 세율·공제한도·시행시기·경과규정은 바뀔 수 있다는 점을 전제로, 큰 그림을 짚어 보겠습니다.
큰 방향 두 가지
- 초고가·다주택 보유세 강화 — 종합부동산세의 공제·세율·공정시장가액비율 등을 조정해 고가 주택의 보유 부담을 높입니다.
- ‘거주’에 대한 우대 — 실제로 거주하는지에 따라 공제를 차등화해, 단순 보유보다 실거주에 혜택을 집중합니다.
종합부동산세 — 무엇이 달라지나
정부는 세액을 결정하는 네 요소(기본공제액·공정시장가액비율·세율·세액공제)를 모두 손봤습니다. 핵심만 표로 보면:
| 구분 | 개정안 내용(요지) |
|---|---|
| 1주택 기본공제 | 거주자 14억 원 / 비거주자 9억 원 으로 차등 |
| 다주택 기본공제 | (거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액) × 5억 + 4억 원. 거주용 주택이 없으면 4억 원만 공제 |
| 세율 | 초고가 주택에 최고 5.0% 까지 부과 |
| 공정시장가액비율·세액공제 | 함께 조정 |
다주택자라도 실제 거주하는 주택이 있느냐에 따라 공제가 크게 갈리는 구조입니다. ‘보유에서 거주로’라는 방향이 종부세 공제 공식에 그대로 반영됐습니다.
양도소득세 — 장기보유특별공제가 ‘거주 우대’로
기존의 장기보유특별공제가 실제 거주 기간을 우대하는 방식으로 전환됩니다.
- 다주택자라도 보유 15년·거주 15년 등 요건을 충족하면 공제율이 차등 적용되어 절세 여지가 생깁니다.
- 즉 ‘오래 보유’만으로 받던 공제가, 앞으로는 ‘오래 거주’ 에 무게가 실립니다.
언제부터 적용되나
- 종합부동산세 관련 변화는 대체로 내년(다음 과세연도) 이후 적용 방향입니다.
- 양도소득세는 약 1년 유예 후 2029년까지 단계적으로 시행하는 안이 제시됐습니다.
- 이번 개정안의 세수효과는 연간 약 3조 4,430억 원 증가로 발표됐습니다.
실무 시사점
- 실거주 여부가 절세의 핵심 변수가 됩니다. 보유·거주 기간 요건을 미리 점검하세요.
- 다주택자는 어느 주택에 거주하는지에 따라 종부세 공제가 달라지므로, 보유 구조를 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
- 양도 계획이 있다면 유예·단계 시행 일정과 개정 확정 여부를 함께 확인해야 합니다.
주의 — 위 내용은 발표된 개정안 기준입니다. 국회 심의 과정에서 세율·공제한도· 시행시기·경과규정이 바뀔 수 있으므로, 실제 의사결정은 확정 법령과 개별 상황에 대한 검토를 거쳐야 합니다.
보유 주택의 종부세·양도세 시나리오 검토가 필요하시면 문의로 상담해 주세요.